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미국 주택 시장에서 판매량은 감소하고 있지만 가격은 여전히 상승세를 보이고 있습니다. 이는 공급 부족과 제한된 재고가 수요를 초과하면서 나타나는 현상입니다.
6월 미국 중고주택 판매 둔화, 가격은 사상 최고치
미국의 중고주택 판매가 6월에 둔화되었으나, 주택 가격은 사상 최고 수준에 도달했습니다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 6월 중고주택 판매는 전월 대비 2.4% 감소하여 계절 조정 연율 기준 409만 채에 그쳤습니다. 이는 경제학자들이 예상한 약 421만 채보다 낮은 수치입니다. 다만 전년 동월 대비로는 2.8% 증가한 것으로 나타났습니다.
주택 판매량은 2023년 이후 대체로 연 400만 채 수준에서 정체되어 있습니다. 이는 역사적 평균인 520만 채보다 훨씬 낮은 수준입니다. 미국-이란 전쟁 이후 모기지 금리가 상승 추세를 보이면서 구매 의욕이 꺾였습니다. 장기 채권 수익률 상승으로 인한 모기지 금리 인상이 주요 원인으로 지적됩니다.
반면 전국 주택 가격은 계속 상승했습니다. 6월 미국 중위 판매가는 전년 동월 대비 1.8% 올라 44만 600달러로 1999년 이후 사상 최고치를 기록했습니다. 주택 가격은 36개월 연속으로 전년 대비 상승세를 유지하고 있습니다.
첫 주택 구매자 비중 감소, 주택 공급 부족이 핵심 과제
첫 주택 구매자의 비중이 지속적으로 감소하고 있습니다. 6월 주택 구매의 33%가 첫 구매자였으며, 이는 5월의 35%에서 하락했고 전년 동월 30%보다는 증가한 수치입니다. 역사적으로 첫 구매자는 주택 판매의 40%를 차지해왔으므로 현재 상황은 상당히 낮은 수준입니다.
주택 가격 상승으로 인한 구매력 약화가 주요 원인입니다. NAR의 최고 경제학자인 로렌스 윤은 “주택 구매 의욕이 있는 사람들에게 주택 가격 문제는 의심의 여지없이 큰 도전 과제”라며 “더 많은 공급이 필요하다”고 강조했습니다. 팬데믹 이후 저금리 시대에 급등한 주택 가격이 많은 예비 구매자들을 시장에서 배제했습니다.
미국 주택 시장은 2022년 모기지 금리가 팬데믹 시대의 저금리에서 상승하기 시작한 이후 부진을 겪고 있습니다. 지난해 중고주택 판매는 사실상 정체 상태였으며 30년 만의 저점에 머물렀습니다. 올해 상반기 계절 조정 기준 중고주택 판매는 2025년 같은 기간 대비 0.7%만 증가했습니다.
주택 공급 부족이 가격 상승을 지탱하는 구조
만성적인 주택 공급 부족이 주택 가격을 떠받치고 있습니다. 수년간의 신규 주택 건설 부진으로 인해 전국적으로 판매 가능한 주택이 크게 부족한 상태입니다. 이러한 공급 부족이 다년간의 판매 부진 속에서도 주택 가격이 계속 오를 수 있는 구조를 만들었습니다.
6월 말 기준 미판매 주택은 156만 채로 전월 대비 0.6% 감소했으나 전년 동월 대비 1.3% 증가했습니다. 이는 코로나19 팬데믹 이전의 전형적인 수준인 약 200만 채보다 여전히 크게 부족합니다. 현재 판매 속도로 계산하면 4.6개월분의 공급에 불과합니다.
전통적으로 5~6개월분의 공급이 구매자와 판매자 간의 균형잡힌 시장으로 간주됩니다. 윤 경제학자는 “재고가 30~40% 성장해야 한다”며 “현재 그러한 성장을 보지 못하고 있어 재고가 여전히 상대적으로 타이트한 상태”라고 지적했습니다.
지역별로 다른 주택 가격 추세, 구매자 선택지는 증가
주택 시장의 가격 추세는 지역에 따라 크게 다릅니다. 2022년 최고점인 44만 9천 달러 대비 서부는 7.3% 하락했고 남부는 3.5% 하락했습니다. 반면 중서부는 10% 상승했고 북동부는 12.6% 상승했습니다. 이는 지역별로 주택 시장의 회복 속도가 상이함을 보여줍니다.
6월 중위 리스팅 가격은 전년 동월 대비 2.5% 하락하여 2017년 이후 가장 큰 낙폭을 기록했습니다. 이는 현금 구매 능력이 있거나 높은 모기지 금리를 감당할 수 있는 구매자들에게 유리한 환경을 조성하고 있습니다.
주택 구매자들이 선택할 수 있는 주택이 전년 동월 대비 증가했습니다. 다만 주택 재고 수준은 여전히 역사적 평균보다 훨씬 낮은 상태입니다. 이러한 제한된 공급 속에서도 구매자들의 선택지가 조금씩 늘어나고 있는 추세입니다.
주택 구매 시 알아두면 좋은 실용 팁
현재의 주택 시장 환경에서 구매를 고려한다면 몇 가지 전략을 세워야 합니다. 첫째, 지역별 가격 추세를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 같은 국가 내에서도 지역에 따라 가격이 오르거나 내리는 양상이 다르므로, 자신이 관심 있는 지역의 최근 가격 동향을 파악해야 합니다.
둘째, 모기지 금리 변동을 주시하고 금리 인상 시점을 고려해야 합니다. 금리가 높아질수록 월 상환액이 증가하므로, 금리 변화에 민감하게 대응할 필요가 있습니다. 전문가 상담을 통해 자신의 재정 상황에 맞는 구매 시점을 결정하는 것이 좋습니다.
셋째, 공급 부족으로 인한 경쟁 심화를 고려하되, 지역에 따라 구매자 우위 시장이 형성되고 있다는 점을 활용할 수 있습니다. 가격이 하락한 지역에서는 협상 여지가 더 클 수 있으므로, 여러 지역을 비교 검토하는 것이 현명합니다. 또한 부동산 중개인과의 상담을 통해 시장 정보를 충분히 수집하는 것이 필수적입니다.
주택 시장에 대한 자주 묻는 질문
Q1. 현재 주택을 구매하기에 좋은 시기인가요?
A1. 이는 개인의 재정 상황과 지역에 따라 다릅니다. 전국적으로 주택 가격이 사상 최고치에 있고 모기지 금리도 높은 편이지만, 지역에 따라 가격이 하락한 곳도 있습니다. 특히 서부와 남부에서는 가격 하락이 나타나고 있어 구매자에게 유리한 환경이 형성되고 있습니다. 자신의 재정 능력과 장기 거주 계획을 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.
Q2. 주택 공급이 부족하다고 하는데, 앞으로 개선될 가능성이 있나요?
A2. 전문가들은 현재 공급 부족을 해결하기 위해 30~40%의 재고 증가가 필요하다고 지적하고 있습니다. 이는 신규 주택 건설 활성화를 통해서만 가능합니다. 다만 높은 모기지 금리와 건설 비용 상승이 신규 건설을 어렵게 하고 있어, 단기간에 공급 부족이 해결되기는 어려울 것으로 예상됩니다. 중장기적으로 금리 인하와 건설 정책 개선이 필요한 상황입니다.
※ 최신성·정확성 유지에 노력하지만 자문이 아니며, 별도 확인이 필요합니다.